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WHAT’S PM? PMの仕事

WHAT’S PM? 01 プロパティマネジメントとは?

ビルや街はつくるだけではなく、その後いかにして価値を高めていくかが重要です。プロパティマネジメント(PM)とは、不動産のオーナーから委託を受け、オフィスビルや商業施設などの運営管理を代行する業務のこと。オーナーのニーズを汲み取り、様々なテナントを誘致したり、日々の施設環境を充実させるなど、街に集う全ての人々に対して「安全・安心・快適・清潔」な環境を提供することで、ビルの価値・評価を高めていきます。PMを手掛ける企業や人は「プロパティマネージャー」と呼ばれています。


WHAT’S PM? 02 MJPMのPM事業とは

プロパティマネジメント(PM)は、オーナーからビル(資産)をお預かりし、オーナーに代わってテナントと契約を結び、賃料を回収します。そこで手数料という形でフィーをいただき収益を得る。これがPMの基本的なスキームです。したがって、私たちのお客様はオーナー、テナントの両者となりますが、ビルの商業施設にお買い物やお食事にいらっしゃる方々もお客様と考えています。来館者が増え、商業テナントの収益が向上すれば、それが賃料の安定的回収につながるからです。ビルの収益性を高める運営を推進していくとともに、テナントや訪れる人々に「安全・安心・快適・清潔」な環境を実現してビルや街の価値を高め、オーナーに還元していく。これが私たちPMの仕事です。

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PM用語集
プロパティマネジメント
オーナーやアセットマネジメント会社から委託され、不動産の運営管理を行い、不動産価値の最大化を担います。管理計画、修繕計画から警備・清掃など現場の統括まで業務は多岐に亘ります。
リーシング
不動産業界では、テナントを誘致する営業活動を意味します。ビルの稼働率を向上させる重要な業務。賃貸マーケティングや物件のブランディング、テナントニーズの把握など、高度なノウハウが求められます。
フィービジネス
サービスを提供し、その対価として手数料を受け取るビジネス。PMフィーは、賃料の一部やインセンティブなど様々な種類があります。
オーナー
所有者、持ち主のこと。主にビルオーナーのことを指します。不動産には法人、個人、特別目的会社など様々なオーナーが存在します。
テナント
PMにとっては、ビルに入居する企業や商業施設の店舗といったお客様のことを指します。
アセットマネジメント
オーナーや投資家に代わり、資産(Asset)の運営管理を行い、資産形成に貢献します。不動産においては管理をPMに委託します。略してAM。
ブランディング
PMにとってのブランディングとは「施設イメージの価値を向上させること」。イメージ価値とは金銭には換算できない重要なものです。
エリアマネジメント
ビルと街のブランド価値を向上させるために企業、就業者、行政、NPO等が協力して行う主体的な活動です。

WHAT’S PM? 03 PMのあゆみ

PMの誕生

不動産の所有と経営の分離

PMのはじまりは、90年代のバブル崩壊によるビル保有会社と投資していた銀行などの金融機関の経営難に遡ります。貸出金回収のため、金融機関はビル保有会社に担保不動産の売却を求め、ビル保有会社もまた事業再編のため不動産を売却する傾向にありました。
主な買い手となった外資系投資運用会社は、米国の例に沿って資金提供者(投資家)である「所有者」と、所有者の代行として投資資金の運用を行う「アセットマネージャー」、同じく代行として不動産の運営・管理業務を行う「プロパティマネージャー」に分離。これが一般の事業会社や個人のビルオーナーの間にも広がったことで、不動産経営を専門家に委託する流れが定着していきました。

影響を与えた欧米のPM

PM先進国の欧米

90年代のバブル崩壊以降の不動産不況により資金が不足する中で、有力なデベロッパーが自社の開発物件の経営ノウハウをもとに、不動産の運営管理マネジメントビジネスに参入。他社物件も手掛けるようになり、PMは広く普及していくこととなりました。

プロパティマネジメントの今

変わりゆくプロパティマネジメント利用者

これまでは「経営代行を委託しているビルオーナー」「国内外の投資運用会社」が利用者の主流でしたが、PMが定着し始めると、一般の事業法人や個人のビルオーナーも増え、不動産経営の部分を専門家が担うビジネスの必要性が高まってきています。

対象となる不動産の拡大

「賃貸ビル」「賃貸マンション」に加え、最近ではショッピングセンターなどの商業施設、ホテル、ゴルフ場など、より広範囲の不動産がPMの対象となっています。その対象は欧米に倣って医療施設や教育機関、公共施設、インフラ施設等に広がっています。

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